Reklam
Reklam
Reklam
Reklam

APARTMAN-SİTE YÖNETİMİ VE SORUNLARI

Kat Mülkiyeti İhlallerinden kaynaklanan yönetici ve bina sakinlerinin sorunlarının çözülmesi için çalışan Apartman Site Yöneticileri ve Sakinleri Derneğine soru ve şikâyetler gelmeye devam ediyor. Bu soru ve şikâyetler arasında sizleri de ilgilendireceğini düşündüğümüz ve bilinçli bir yönetici ve sakin olmasını istediğimiz insanımıza faydalı ve lüzumlu bilgileri bu köşede sizlerle paylaşıyoruz.

APARTMAN-SİTE YÖNETİMİ VE SORUNLARI

Kat Mülkiyeti İhlallerinden kaynaklanan yönetici ve bina sakinlerinin sorunlarının çözülmesi için çalışan Apartman Site Yöneticileri ve Sakinleri Derneğine soru ve şikâyetler gelmeye devam ediyor. Bu soru ve şikâyetler arasında sizleri de ilgilendireceğini düşündüğümüz ve bilinçli bir yönetici ve sakin olmasını istediğimiz insanımıza faydalı ve lüzumlu bilgileri bu köşede sizlerle paylaşıyoruz.

APARTMAN-SİTE YÖNETİMİ VE SORUNLARI
17 Eylül 2019 - 18:24

UZMAN EKİBİMİZ

Köşemize destek veren Uzman Ekibimiz’den
-Av. İbrahim Güllü,
-Ferruz Mutlucan,
-Ahmet Turan Çetindere,
-Özgür Bükcüoğlu,
-Mehmet Tulga Düldül,
-Ahmet Saki Mertoğlu’na teşekkür ederiz.
 
SORUNLARINIZ ve ŞİKAYETLERİNİZ
 
Tuğba Yılmaz şikayetinde:
6 daire 1 dükkan olan bir apartmanda yöneticisiyim.Dükkanda …market var. Aidat ödemek istemiyorlar. Ne yapmalıyım? Ödeseler de sadece %40 gibi cüzi bir rakam ödüyorlar. Ne yapmam gerekir artık iyice sorun olmaya başladı?
 
Cevap ve Çözüm:
 
Selahattin Soysal       : Su tesisat sistemi hidrofor bağlantılı ise mecbur ödemek zorunda,ortak elektrik kullanıyor ise.
 
Emrah Öztürk          :%50 aidat ödemek zorunda, yönetim kararını ekleyerek icra takibi yapın, geriye dönük 5 yıllık olarak.
 
Bülent Nayki             : Muhtemelen daire sayısı az Yönetim planı yoktur. İlk seçenek mal sahibi diğeri mecburi. Özetle kanunen mecbur bütün giderlere katılacaklar. Buna asansör varsa o da dahil. Tek istisna yönetim planında aksine hükümler yoksa.
 
Ufuk Yetişen :Karar defterinde varsa alınacak diye verin avukat uğraşsın.Bütünmasraflarıfazlasıylaalsın.
 
 
Uzman Görüşü         :
 
Apartman aidatının belirlenmesi ile ilgili esaslar, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında açıklanıyor. Kanun gereğince apartmanda kat malikleri kurulu tarafından belirlenen oranda aidat toplanıyor. Ayrıca aidat ödemelerinin hangi tarihlerde yapılacağı da, bu toplantılarda belirleniyor.
 
Kanuna göre, dükkanlar da dahil tüm bağımsız bölümlerin aralarında başka anlaşma olmadıkça aidata katılmaları gerekiyor.
 
III - Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma :
Madde 20 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;
Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/9 md.)
 
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir.
 
Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
 
Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.
 
BİLGİ NOTLARI
 
KAT MÜLKİYETİ NASIL KURULUR?
 
1. Kat Mülkiyetinin Sözleşme İle Kurulması
Anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlar tarafından kat mülkiyetinin kurulması talebini ihtiva eden dilekçe ile Tapu İdaresine verilmesi veya bu konuda istemde bulunulması gerekir. (Kat Mülkiyeti Kanununun (KMK) 12)
 
Buna KMK md 12 gereği aşağıdaki belgeler de eklenir.
a. Ana gayrimenkulün Belediyece onanmış projesi
b. Belediyece verilmiş yapı kullanma belgesi
c. Ana gayrimenkulün fotoğrafı
d. He bağımsız bölümün arsa payını, nevini, sıra numarasını, eklentisini gösteren imzalı ve Noter’den onaylı liste
e. Yönetim Planı
 
Tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun olduğuna ve dilekçeyi verenlerin veya talepte bulunanların yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra kat mülkiyeti kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil talebi sayılır. (KMK md 13)
 
Sözleşme düzenlenince, ana gayrimenkulün kayıtlı olduğu Tapu Kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesinebu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir” ibaresi yazılarak sayfa kapatılır.
 
Kat Mülkiyeti Kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul niteliği kazanır.
 
2. Kat Mülkiyetinin Mahkeme Kararı İle Kurulması
 
Müşterek/paylı mülkiyet halindeki gayrimenkulün paydaşlarından her biri, müşterek/paylı mülkiyete son verilmesini, taksim yolu ile ortaklığın giderilmesini mahkemeden isteyebilir.
 
Gayrimenkul, iştirak halinde/elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabii ise, bu mülkiyet şekli, müşterek mülkiyet/paylı mülkiyet şekline çevrilmiş olmalıdır.
Birden fazla kimsenin bir taşınmaz üzerindeki payları gösterilmeksizin sahipliğine iştirak halinde mülkiyet ya da elbirliği mülkiyeti adı verilir. Müşterek mülkiyetten farklı olarak iştirak halindeki mülkiyette maliklerin pay oranları belirli değildir. Bu nedenle her bir malik malın tamamı üzerinde hak sahibidir.
 
Ortaklık, ortaklar arasında “aynen taksim” veya bu mümkün değilse “satılması” suretiyle giderilir.
Paydaşlar aralarında anlaşma yaparlar ve buna dayanarak, ortaklığın kat mülkiyetine çevrilmek suretiyle giderilmesi için dava açabilirler.
Paydaşlar anlaşamazlarsa, ortaklığın kat mülkiyetine çevrilmesini isteyen paydaş, ortaklığın bu şekilde giderilmesi için dava açamaz. Bu durumda hakim ortaklığın kat mülkiyetine çevrilmesi veya satış kararı veremez.
 
Bağımsız bölümde taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi istenemez.
 
SORULARLA KAT MÜLKİYETİ VE ÇÖZÜMLERİ
 
Soru               :Ortaklığın giderilmesi davası açılmadan, doğrudan doğruya dava yoluyla kat mülkiyeti kurulması istenebilir mi?
 
Cevap :Kurulamaz. 
 
Soru               :Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabii olan gayrimenkullerde ortaklığın giderilmesi istenebilir mi?
 
Cevap :İstenemez. (KMK madde 7)
 
Soru               :Kurulmuş olan kat mülkiyetinin iptali ve ortak mülkiyete çevrilmesi istenebilir mi?
 
Cevap :İstenemez.
 
Soru               :Kat mülkiyetine çevrilerek ortaklığın giderilip giderilmeyeceği hususunda nasıl karar verilir?
 
Cevap :Bu hususun bilirkişiye tespit ettirilmesi gerekir.
 
Soru               :Gayrimenkul üzerindeki ortaklığın kat mülkiyetine çevrilmek suretiyle giderilmesi için bütün paydaşların birleşmeleri gerekir mi?
 
Cevap :Gerekmez. Paydaşlardan birinin dava açması yeterlidir.
 
Soru               :Ortaklığın giderilmesi davasında, taraflar arasında “Yönetim Planı” konusunda  anlaşmazlık olduğu takdirde ne yapılır?
 
Cevap :Yönetim Planı mahkemece düzenlettirilir.
 
Soru               :Kat mülkiyetinin kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesi davası nerede açılır?
 
Cevap :Gayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Dava paydaşlardan herhangi biri tarafından, diğer paydaşlar hasım gösterilmek suretiyle açılır.
Davada KMK md 10 ve 12’deki şartların gerçekleşip gerçekleşmediği saptanır. 
Keşif ve bilirkişi incelemesi yapılır. Ana gayrimenkulünkargir olup olmadığını, her paydaşa birer bağımsız bölüm vermenin mümkün olup olmadığı belirlenir.
Kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilebilmesi için, bağımsız bölüm adedinin en az paydaş sayısı kadar olması gerekir. Mahkeme ilamı kesinleştikten sonra, ilam ve ekleriyle birlikte Tapu İdaresine başvurulup tescil işlemi yaptırılır.
 
SORU VE ŞİKAYET HATTIMIZ
 
Soru ve şikayetlerinizin çözümü için şikayet hattımız oluşturulmuştur.
 
 
Apartman Site Yöneticileri ve Sakinleri Derneği: Asiyed

Hazırlayan: Av. İbrahim GÜLLÜ


Reklam

YORUMLAR

  • 0 Yorum

Bu Haberler de İlginizi Çekebilir