Reklam
Reklam

APARTMAN-SİTE YÖNETİMİ VE SORUNLARI

Kat Mülkiyeti İhlallerinden kaynaklanan yönetici ve bina sakinlerinin sorunlarının çözülmesi için çalışan Apartman Site Yöneticileri ve Sakinleri Derneğine soru ve şikâyetler gelmeye devam ediyor.

APARTMAN-SİTE YÖNETİMİ VE SORUNLARI

Kat Mülkiyeti İhlallerinden kaynaklanan yönetici ve bina sakinlerinin sorunlarının çözülmesi için çalışan Apartman Site Yöneticileri ve Sakinleri Derneğine soru ve şikâyetler gelmeye devam ediyor.

APARTMAN-SİTE YÖNETİMİ VE SORUNLARI
26 Kasım 2019 - 15:37

Bu soru ve şikâyetler arasında sizleri de ilgilendireceğini düşündüğümüz ve bilinçli bir yönetici ve sakin olmasını istediğimiz insanımıza faydalı ve lüzumlu bilgileri bu köşede sizlerle paylaşıyoruz.
 
UZMAN EKİBİMİZ
Köşemize destek veren Uzman Ekibimiz’den
-Av. İbrahim Güllü,
-Ferruz Mutlucan,
-Ahmet Turan Çetindere,
-Özgür Bükcüoğlu,
-Mehmet Tulga Düldül,
-Ahmet Saki Mertoğlu’na teşekkür ederiz.
 
BİLGİ NOTLARI
KAT MALİKLERİ TOPLANTISINDA OY KULLANMA VE TEMSİL
(Uzmanımız Ferruz Mutlucan tarafından düzenlenmiştir)
 
Oy Hakkı
KMK 31'e göre her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir. Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınmaz.
 
Oy Hakkının Kullanılması ve Temsil
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 31. maddenin 3. ve 5. fıkralarında vekilliğe ilişkin düzenlemelere yer verilmiştir.
Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder.
Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder. Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.
Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.
Bu maddede bahsedilen oy sayısı kavramı, toplantıya katılanların değil, anagayrimenkuldeki tüm oyların sayısıdır. Uygulamada, vekillik hesaplamasında hataların yapıldığı gözlemlenmektedir.
Ayrıca yine, anagayrimenkulde yer alan tüm bağımsız bölüm sayısının %5 inden fazla bağımsız bölüme sahip olan kat maliklerinin vekil tayin etmesinde de uygulamada hatalar yapılmaktadır. Örneğin 100 bağımsız bölümlü bir sitede 1 kat malikinin 20 bağımsız bölümü var olduğunu düşündüğümüzde, bir kişi oy sayısının %5 oranından fazlasını kullanamayacağı için vekil en fazla 5 oya vekillik yapabilir. Kat malikinin 20 oyu olduğuna göre 4 vekil ile kendisini temsil ettirmek zorundadır.
 
Vekil, kat maliki olmak zorunda mıdır?
Kanun koyucu, vekilin kat maliki olması hususunda bir sınırlama getirmemiştir. Bu kişi kat maliki olmamakla birlikte, kiracı ya da üçüncü bir kişi dahi olabilmektedir. Burada yönetim planını incelemekte fayda vardır. Eğer yönetim planında vekalet verilecek kişinin kat maliki olması gerektiği hüküm altına alınmışsa, kanunda düzenlenmeyen bu husus doldurulmuş olacak ve bu şekilde vekil tayin etmemiz gerekecektir.
 
Vekalet noterden mi çıkartılmalıdır?
Kat malikleri, vekillerini tayin ederken kanun koyucu resmi şekil şartı aramamıştır. Vekaletin noterde düzenlemesi zorunluluğu bulunmamaktadır. Bir kağıda, hangi toplantı için vekil tayin edilen ya da tüm toplantılar için vekil tayin edilen kişinin; adı, soyadı, adresi vb. bilgiler yazılarak adı yazılı bir şekilde vekaletname düzenlenebilmektedir. Herhangi bir düz yazı ile verilen vekalet yeterlidir. Cep telefonu ile de ayrıca teyit edilebilir.
 

BİLGİ NOTLARI
 
ENERJİ KİMLİK BELGESİ KONUSUNDA BİLİNMESİ GEREKENLER
(Uzmanımız Ahmet Turan Çetindere tarafından düzenlenmiştir)
 
ENERJİ KİMLİK BELGESİ NEDİR? NEREDEN ALINIR?
 
5627 Sayılı Enerji Verimliliği Kanunu ile bu kanuna bağlı olarak çıkarılan Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği’ne göre her binanın enerjiyi en etkin şekilde kullanılması ve enerji tasarrufunu üst seviyeye çıkartmak amacıyla yetkili kurumlar tarafından hazırlanan belgeye enerji kimlik belgesi adı verilmektedir.
 
5627 Sayılı Enerji verimliliği kanunu ve buna bağlı çıkarılan Binalarda Enerji performansı Yönetmenliğine göre binalarda enerjinin ve Enerji kaynaklarının etkin ve verimli kullanılmasını, enerji israfının önlenmesini ve çevrenin korunmasını sağlamak için asgari olarak binanın enerji ihtiyacı  ve enerji tüketim sınıflandırılması, sera gazı salımı seviyesi, binanın yalıtım özellikleri ve ısıtma, soğutma sistemlerinin verimi ile ilgili bilgileri içeren belgelemektedir.
 
ENERJİ KİMLİK BELGESİNİ KİMLER ALMAK ZORUNDADIR?
 
05.12.2008 tarihli 27075 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliğinin 25. Maddesinin 15. Fıkrasına göre ‘’Binalar veya bağımsız bölümlere ilişkin alım, satım ve kiraya verme ile ilgili iş ve işlemlerde enerji kimlik belgesi düzenlenmiş olması şartı aranır. Binanın veya bağımsız bölümün satılması veya kiraya verilmesi safhasında, mal sahibi enerji kimlik belgesinin bir suretini alıcıya veya kiracıya verir’’ açıklaması bulunmaktadır.
 
28.04.2017 tarihli 30051 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğinin Geçici Madde 5 e göre ‘’Bu Yönetmeliğin (Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliğin) 25. Maddesinin 15. Fıkrası 1/1/2020 tarihine kadar uygulanmaz’’ açıklaması bulunmaktadır.
 
Enerji Kimlik Belgesi. 5627 sayılı kanuna göre 1 Ocak 2011 ‘tarihi itibariyle 50 m2 üzerinde inşaat alanına sahip tüm binalara çıkarılması zorunlu hale gelmiştir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetki verilen kurumların düzenlediği EKB belgelerini her binanın alması zorunludur.
 
Bu konuda Derneğimiz ASİYED tarafından piyasa da yapılan araştırmalar sonucunda yetkili firmalarca kontrolümüz dahilinde belgeler düzenlenmekte veya danışmanlık hizmetleri verilmektedir. Bu hizmetlerden her hangi bir ücret talep edilmemektedir.
 
Enerji kimlik belgeleriniz mutlaka güvenilir firmalara düzenletin. Enerji Kimlik Belgesi düzenlenmesi sırasında yapılacak usulsüzlüklerden bina sahibi veya yönetim sorumlu olduğu da unutulmamalıdır.
KİMLER ENERJİ KİMLİK ENERJİ KİMLİK BELGESİ DÜZENLEYEBİLİR      
Enerji Kimlik belgesini, Enerji Kimlik Belgesi (EKB) eğitimine katılarak başarılı olmuş ve EKB uzmanı belgesi almış Mimar, Makine mühendisleri, İnşaat ve Elektrik Mühendisleri bu belgeleri düzenleyebilir.
 
ENERJİ KİMLİK BELGESİNİN KATEGORİLERİ NELERDİR
Enerji Kimlik Belgesi verildiği binanın Enerji Performansını göstermektedir ve tıpkı beyaz eşyalardaki gibi A ve G harfleri aralığında bir Enerji Sınıfında yer alır. Yani daha basit şekilde ifade edersek evlere kullandığımız Buzdolabı, Çamaşır makinesi, Bulaşık makinesi, TV’ler ve klimalar gibi beyaz eşyalardaki enerji performans sınıflandırılmaları artık binalar için de geçerli olacak ve kullanılan cihazlar dikkate alınacaktır. 
A harfi verimli binayı, G harfi ise verimsiz binayı sembolize etmektedir.
Burada şuna dikkat etmek gerekmektedir. Bir bina olması gereken yapı ve yalıtım standartlarını tam olarak sağlıyorsa. C enerji sınıfını alır ve bu belge bu bina için geçerlidir.
Eğer olması gereken standartlardan daha iyi bir yapı ise B veya A Enerji kimlik belgesini almaya hak kazanır.
 
ENERJİ KİMLİK BELGESİ SINIFI YÜKSELTİLEBİLİR Mİ?
 
Hazırlanmış olan EKB nin sınıfını yükseltmek mümkündür. Binanızın enerji performansını arttırmanız, Enerji Kimlik Belgesinde ki notunuzu da arttıracaktır. Enerji performansınızı arttırabilmek için en önemli faktörler ısıtma soğutma sistemleri ve bina yalıtım değerleridir.
 
Harf sınıfınızı yükseltmek için binanıza mantolama yaptırmanız, bunun yanında az enerji tüketimi sağlayan ürünleri tercih etmeniz yeterli olacaktır.
 
ENERJİ KİMLİK BELGESİ NEDEN ÖNEMLİ
 
1 Ocak 2011 tarihinden itibaren Türkiye’de yeni yapılan binaların yapı kullanım izinlerinin çıkarılabilmesi için Enerji kimlik belgesini çıkarmak zorunlu hale gelmiştir. Yeni binalara Enerji kimlik Belgesi düzenlenebilmesi için bina enerji sınıfının azami C olması gerekmektedir. Eğer bina olması gereken yapı yalıtım standartlarını karşılamıyorsa binanın enerji sınıfı C’nin altında olacaktır. Böylece Enerji Kimlik Belgesi düzenlenmeyeceği için yapı kullanım izni de alamayacaktır. 
Ayrıca bir konuya daha dikkat etmek gerekiyor 2017 yılından sonra tüm bina alım, satım ve kiralamalarında Enerji Kimlik belgesi ibraz edilmesi zorunludur. Satın alan veya kiralayan aldığı yapının Enerji sınıfının ne olduğunu bilecek ve tercihi buna göre yapılacaktır.
Enerji Sınıfı yüksek olan binaların yalıtımı, cam ve çerçeve sistemleri ve ısıtma soğutma sistemlerinin kaliteli ve verimli olduğunu belirteceklerdir. Bu nedenle Enerji Sınıfı yüksek olan binalara satın alınması veya kiralanması talepleri artacak ve bu da satış ve kiralama fiyatlarına yansıyacaktır.
 
NE ZAMANA KADAR EKB ALINMALIDIR?
 
Enerji Kimlik Belgesi uygulaması için Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliğinin Geçici 4. maddesinin birinci fıkrası gereğince 01 Ocak 2011 tarihinden sonra yapı ruhsatı alan binalar yeni bina, bu tarihten önce yapı ruhsatı alan binalar mevcut bina olarak değerlendirilmektedir.
Bu tanıma istinaden 1 Ocak 2011 tarihinden sonra yapı ruhsatı almış binaların (yeni binalar), yapı kullanma izin belgesi (iskan ruhsatı) alınması aşamasında Enerji Kimlik Belgesini ilgili idareye (belediye) sunması gerekmektedir. Aksi takdirde, yapı kullanma izin belgesi kanunen verilmemektedir.
Mevcut binalar ve 1 Ocak 2011 tarihinden önce yapı ruhsatı almış ve inşaatı devam edip henüz yapı kullanım izni almamış binalar için Enerji Verimliliği Kanununun yayımı tarihinden itibaren on yıl içinde Enerji Kimlik Belgesi düzenlenir. Kısaca, mevcut binalar kanunen 1 Ocak 2020 tarihine kadar Enerji Kimlik Belgesi almak zorundadır.
 
ENERJİ KİMLİK BELGESİNİN GEÇERLİLİK SÜRESİ VAR MIDIR?
 
Enerji Kimlik Belgesinin düzenlendikten sonraki geçerlilik süresi 10 yıldır. 10. yılın sonunda yapılacak bir tekrar çalışması ile belgeniz yeniden hazırlanır.
Enerji kimlik belgenizi aldıktan sonra binanızda yapılacak olan enerji konusu ile ilgili herhangi bir değişikliğin olması durumda (örneğin ısı yalıtım uygulanması) değişiklik tarihinden 1 yıl içerisinde gerekli hesaplamalar tekrar yapılıp enerji kimlik belgenizi yeniden düzenlenmesi gerekmektedir. Bu gibi yapılan değişiklerde son yaptırdığınız enerji kimlik belgesi geçersiz sayılacaktır.
 

SORU VE ŞİKAYET HATTIMIZ
 
Soru ve şikayetlerinizin çözümü için şikayet hattımız oluşturulmuştur.
 
Apartman Site Yöneticileri ve Sakinleri Derneği: Asiyed

Hazırlayan: Av. İbrahim GÜLLÜ


Reklam

YORUMLAR

  • 0 Yorum

Bu Haberler de İlginizi Çekebilir