Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, hisseli mülkiyete konu taşınmazların satışında paydaşların sahip olduğu haklara ilişkin önemli bir bilgilendirme yaptı. Kurum, özellikle hisseli tapu sahiplerinin dikkat etmesi gereken "ön alım hakkı", yaygın adıyla "şufa hakkı" konusunda uyarıda bulundu. Yetkililer, kanunla tanınan bu hakkın kullanılabilmesi için belirli bir yasal süre olduğunu ve bu sürenin sadece 90 gün ile sınırlı olduğunu belirtti. Hisseli mülk sahiplerinin olası hak kayıplarını önlemek amacıyla, satış gerçekleştiğinde yasal sürenin titizlikle takip edilmesi gerektiği açıklandı. Türk Medeni Kanunu’na göre ön alım hakkı, bir paydaşın hissesini üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara aynı koşullarla o hisseyi satın alma önceliği tanımaktadır.
Şufa Hakkı Nedir? Yasal Anlamı
Türk Medeni Kanunu'nda "ön alım hakkı" olarak düzenlenen ve halk arasında "şufa hakkı" adıyla bilinen bu yasal düzenleme, hisseli taşınmaz mülkiyetinde paydaşlara özel bir öncelik tanır. Bu hak, hisseli mülkiyetin paydaşlarından birinin kendi payını, hisse sahibi olmayan üçüncü bir kişiye satması durumunda devreye girer. Diğer hissedarlar, söz konusu satışı, üçüncü kişiyle yapılan satış sözleşmesindeki şartların aynısıyla öncelikli olarak satın alma hakkına sahip olurlar. Bu mekanizma, hisseli mülkiyetin paydaşlar dışındaki kişilere kolayca geçmesini engelleyerek, mevcut paydaşların iradesinin korunmasına hizmet eder.
Hak Kullanımında 90 Gün Kuralı
Kanunla belirlenen ön alım hakkının kullanılabilmesi için kesin bir zaman sınırlaması mevcuttur. Hisseli payın üçüncü bir kişiye satıldığına dair bilginin, satış işlemini gerçekleştiren paydaş veya alıcı tarafından diğer hissedarlara noter aracılığıyla resmi olarak bildirilmesi üzerine bu süre başlar. Noter bildiriminin diğer paydaşlara tebliğ edilmesinden itibaren, ön alım hakkını kullanmak isteyen kişinin harekete geçmek için sadece 90 günü bulunmaktadır. Bu 90 günlük süre, ön alım davası açılması için tanınan yasal süredir ve bu sürenin aşılmaması hakkın kullanımı açısından kritik öneme sahiptir.
Süresinde Dava Açılmaması Durumu
Ön alım hakkını kullanmak isteyen paydaşın, kanunla belirlenen 90 günlük süre zarfında ilgili mahkemeye başvurarak bir ön alım davası açması şarttır. Şayet, pay satışının noterle bildiriminin diğer hissedarlara ulaşmasının ardından geçen 90 günlük süre içinde yasal mercilere başvurulmazsa, diğer hissedarların satılan taşınmaz payı üzerindeki öncelikli satın alma hakları tamamen ortadan kalkmaktadır. Bu durum, hakkın bir daha kullanılamayacağı ve geri dönüşü olmayan bir şekilde kaybedileceği anlamına gelir. Hisseli tapu sahiplerinin, haklarını korumak için kendilerine yapılan noter bildirimlerini titizlikle takip etmeleri büyük önem taşımaktadır.
Feragatname ve 2 Yıllık Dava İmkanı
Hisseli tapu satışlarında, ileride doğabilecek hukuki sorunları ve uyuşmazlıkları engellemek amacıyla feragatname belgeleri kritik öneme sahiptir. Satış işlemi sırasında, diğer hissedarlardan ön alım haklarından vazgeçtiklerine dair resmi bir belge (feragatname) alınmaması, sonradan hukuki anlaşmazlıklara yol açabilmektedir. Tapuda satış gerçekleşmiş olsa bile, eğer diğer hissedarlardan usulüne uygun bir feragatname temin edilmemişse, bu paydaşlar yapılan satışa itiraz ederek mahkeme yoluyla satışın iptalini talep etme hakkına sahiptir. Feragatname alınmaması durumunda itiraz ve dava açma süresi de sınırlıdır; satış tarihinden itibaren en geç iki yıl içerisinde ilgili mahkemeye başvurulması gerekmektedir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü yetkilileri, hisseli tapu sahibi vatandaşları tüm süreci büyük bir dikkatle izlemeleri konusunda bir kez daha uyardı. Bir satış olduğunda yasal zorunluluk gereği noter aracılığıyla resmi bir bildirim yapılması gerekmektedir. Bildirim ulaştıktan sonra 90 gün içinde dava açılmazsa veya feragat beyanı yoksa, ön alım hakkı geri dönüşü olmayacak şekilde kaybedilmektedir. Mağduriyet yaşanmaması için bildirim takibinin ve yasal başvurunun önemine dikkat çekildi.