Geçen haftaki yazımda kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebeblerinden ilkini yani konut ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesini anlatmıştım. Bu haftaki konumuz ise; kiralananı, işyeri sebebiyle kiraya verenin tahliye edebilmesi ile yeni malikin konut ve işyeri olarak kiralananı tahliye edebilmesidir.
*Kiralananı İşyeri Olarak Kullanma İhtiyacı Sebebiyle Tahliye:
Eski Kanunda düzenlenen, gayrimenkulü kendisinin, eşinin veya çocuklarının bir meslek veya sanatı bizzat icra etmesi için kullanma ihtiyacından kaynaklanan tahliye sebebi, doktrin ve uygulamada işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye sebebi olarak adlandırılmaktadır. Tıpkı eski kanunda olduğu gibi, yeni Borçlar Kanunu’nda da konut ihtiyacı nedeniyle açılacak tahliye davası ile işyeri ihtiyacı nedeniyle açılacak tahliye davası arasında büyük bir benzerlik bulunmaktadır. Her iki tahliye sebebinde de ihtiyacın zorunlu, samimi ve gerçek olması aranmıştır. Ayrıca ihtiyacın şahsında doğacağı kişiler, Yeni Borçlar Kanununda konut ihtiyacında olduğu gibi kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmak- la yükümlü kişiler olarak genişletilmiştir. Gerçek kişiler işyeri ihtiyaç sebebiyle kira sözleşmesini sona erdirebilecekleri gibi, tüzel kişiler de işyeri ihtiyacı nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirebilecektir. İşyeri ihtiyacı, kiralayanın zaten öteden beri başka bir yerde icra etmekte olduğu meslek veya sanatını artık kiralananda devam ettirme ya da mesleğini geçici olarak icra ederken artık yerleşme isteği halinde ya da maddede sayılan kişilerin o zamana kadar bir işle meşgul olmayıp da o zaman bir iş edinmesi halinde gündeme gelebilir. İşyeri ihtiyacının samimi ve gerçek olması için genellikle şu iki koşul aranmaktadır. İlk olarak, ihtiyaç sahibinin başka bir işi olmamalıdır. Yargıtay içtihatlarına göre de, mevcut bir işi olan kimsenin ikinci veya ek bir iş için kiralananın tahliyesini istemesi halinde zorunlu ihtiyaçtan bahsedilemeyecektir. İkinci koşul ise, kiralananın, yapılacağı ileri sürülen işe uygun olması gerekmektedir. Bunların yanında yapılacak işin niteliğii, kişinin tahliyesini talep ettiği işyerinin bulunduğu yerde oturup oturmadığı, yapılacak iş için ihtiyaç sahibinin sağlık durumunun ve niteliklerinin elverip elvermediği de somut olayda araştırılacaktır. . İşyeri ihtiyacının kabulü için, kiraya verenin öne sürdüğü meslek veya sanatı bizzat yürütmesi aranmayacak; mesleği, dolayısıyla (bazı yardımcılarla) yürütülebilecek durumda olması yeterli sayılacaktır. Son olarak belirtmek gerekir ki, konut ihtiyacına dayalı davalardan farklı olarak, Yargıtay işyeri ihtiyacına dayalı tahliye için sadece kirada bulunma keyfiyetini yeterli görmemekte, ayrıca davacının kiracı olarak bulunduğu yere nazaran kiralananın yapılacak faaliyet bakımından daha elverişli, hiç değilse çalışılan yerle eşdeğer bulunduğunun veya tahliye tehdidi altında olduğunun kanıtlanmasını da aramaktadır.
*Yeni Malikin Konut veya İşyeri Olarak Kullanma İhtiyacı nedeniyle tahliye:
Eski Borçlar Kanunu’na göre kiracının konut ya da işyeri olarak kullanmakta olduğu taşınmazın bir başkasına satılması halinde, yeni malik, kiracıyla eski malik arasında yapılan kira sözleşmesinin tarafı olmadığından kira sözleşmesini kabul etmiş olmadıkça kiracıyı taşınmazdan çıkarabilecekti. Yeni malikin bu hakkına karşı kiracıyı korumak amacıyla bir takım diğer kanunlarla kira sözleşmesinin nispiliğine istisnai bir hüküm getirilmişti. Buna göre, taşınmazın mülkiyetini sonradan kazanan yeni malik, taşınmazı kanunda sayılan kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı için kullanacaksa, ancak o zaman kiracıyı taşınmazdan çıkarabilecekti. Bu hükme göre yeni malik, kira sözleşmesinde eski malikin yerine geçerek sözleşmeyi yüklenmiş sayılmakta ve Yargıtay bu durumda yeni maliki eski malikin Halefi olarak kabul etmekteydi. Kiralanan taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi halinde, kira
sözleşmesinin tümüyle devredildiği yani sözleşmenin yüklenilmesi ile meydana gelen taraf değişikliğinin kanun uyarınca olduğu doktrinde de kabul edilmektedir.
Yeni Borçlar Kanunu ile yeni malike tanınan tahliye imkanı ortadan kaldırılmış ve kiracıyı korumak amacıyla yeni malikin kiralananı edindiği anda, kanun gereği, kira sözleşmesinin tarafı olacağı hükmü getirilmiştir. Böylece eski malikin kira sözleşmesiyle sahip olduğu mevcut hak ve yükümlülükler, eski malikin şahsına bağlı olanlardan başka, bütünüyle yeni malike geçecek, kiracının kiracılık hakkı da yeni malike karşı ileri sürülebilecektir. Ancak eski kanunla yeni malike tanınan tahliye imkanı, konut ve çatılı işyerleri açısından yeni kanunla da muhafaza edilmiştir. Böylece taşınmazı sonradan edinen kişi, eski kanunda kabul edildiği gibi, Yeni Borçlar Kanunun ilgili maddesine göre kendisine tanınan özel dava hakkı yerine, dilerse önceki kiraya verene ait bir sebebe dayanarak da halef sıfatıyla dahil olduğu kira sözleşmesini, dava yoluyla sona erdirebilecektir.
Türk Borçlar Kanunu’nun eski kanun maddesini karşılayan maddesine göre, kiralananı sonradan edinen kişi; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralananı konut veya işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilecektir. Türk Borçlar Kanunu’nun iki fıkradan oluşan ilgili kanun maddesinin birinci fıkrasında, yeni malikin kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirmek amacıyla, konut veya işyeri gereksinimlerini ileri sürebileceği kişiler, diğer ilgili maddesinde sınırlayıcı biçimde sayılmıştır.
Burada üzerinde durulması gereken husus, eski kanunda “gayrimenkulü Medeni Kanun hükümlerine göre iktisap eden kimse” tabiri yerine Yeni Borçlar Kanununda “kiralananı sonradan edinen” ibaresinin kullanılmış olmasıdır.
Gelecek haftaki konumuz Kiralananın Kiraya Veren Tarafından Yeniden İnşası veya İmar İhtiyacı sebebiyle tahliye davası ve dava açma süreleri olacak. Adaletin şaşmadığı bir dünyada sağlıkla kalmanız dileğiyle...