Tüketiciler Birliği Antalya Şube Başkanı Neşet Gündüz, apartman ve site aidat rakamlarının genel kurulda yetki almadan artırılamayacağını ifade ederek, kat maliklerinin aidatlar konusunda neler yapabileceklerine ilişkin açıklamalarda bulundu. Aidatların, enflasyon, maliyet ve malzeme fiyatlarındaki artış; enerji maliyetleri, asgari ücret ve diğer işçilik ücretlerindeki yükselişle belirlendiğini hatırlatan Gündüz, “En huzur duyacağımız yerler evlerimizdir. Ancak gelin görün ki burada da ekonominin etkilerini görmekteyiz. Bazı site ve apartman yönetici veya yönetimi bu artışları ya iyi hesaplayamıyor ya da fırsata çevirmektedirler. Bütün binalarda aidatlar arttıkça artıyor. Bilindiği gibi kat mülkiyeti sisteminin uygulandığı binalarda aidat ve genel gider toplanması için kat malikleri kurulunda kabul edilmiş işletme projesi yani kesinleşmiş işletme projesi gereklidir. Şayet aidatta bir artırım gerekli ise ki günümüzde olduğu gibi, yönetici veya yönetim kurulu yeni bir işletme projesi yapar, bunu bütün kat maliklerine tebliğ eder, yedi gün bekler. Yedi gün içinde bir itiraz gelmezse bu işletme projesi kesinleşir ve aidat buna göre toplanır” dedi.
‘Yönetici istedi diye zam yapılmaz’
Yöneticinin isteği ile zam yapılamayacağını hatırlatan Gündüz, “Yöneticinin, ‘Ben zam yaptım’ demesi ile aidata zam yapılmaz. Peki geçmişe yönelik aidat zammı olur mu? Hayır. Gerek aidat ve gerekse yeni zamlı aidat ancak karar tarihinden itibaren geçerlidir. Bunun en basit nedeni şudur; geçmişe ait aidatı ödeyen bir kat maliki borcunu ödemiştir. Yani o tarih itibarıyla bir borcu yoktur. Borç kapanmış ise bu kişiyi aynı nedenle yeniden borçlandıramazsınız. Şayet bir miktar geçmişe yönelik borcu kalmışsa bile aynı nedenle oluşan borcu geçmişe yönelik olarak artıramazsınız. Dolayısıyla aidat da geçmişe yönelik olarak artırılamaz. Ancak yukarıda açıkladığım şekilde kesinleşmiş işletme projesi çerçevesinde yeni aidat miktarı, karar tarihinden itibaren uygulanır” şeklinde konuştu.
En az yılda bir kere toplantı
Site yönetiminin aidat artışı yapıp yapamayacağı ile ilgili konuşan Gündüz, “Genel kurul yapılmadan aidat artışı gerçekleştirilmez. Yöneticiler bunu yapamazlar, hukuka aykırıdır. Apartman veya site aidatlarına itiraz ancak kat malikleri genel kuruluna katılım ile mümkün. Kurula ev sahipleri katılırken kiracılar sadece ev sahibinin vekaleti olması halinde katılabiliyor. Ya da toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir. Genel olarak, eksik hizmetler veya yetersiz hizmetler durumunda, sakinler veya mal sahipleri aidat ödememe hakkına sahip olabilirler. Bu durumda, sakinler veya mal sahipleri genellikle sorunları binanın yönetimine veya yerel otoritelere bildirmeli ve sorunu çözmek için adımlar atılmasını talep etmelidir. Site yönetiminde kararların alınabilmesi için, kat maliklerinin en az yılda bir kere toplantı yapmaları gerekiyor. Site yönetimi toplantısı için site yöneticisinin kat maliklerine toplantı duyurusunda bulunması gerekiyor” dedi.
Kaç daireye kadar yönetici zorunlu
Kaç daireye kadar yöneticinin zorunlu olabileceği konusuna açıklık getiren Gündüz, “Sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü olan apartmanlarda yönetici atanmasının zorunlu olup yasal olarak zorunlu olmasa da sekizden az bağımsız bölümü bulunan apartmanlarda da yönetici seçimi yapılabilir. Eğer apartmandaki bütün daireler bir kişinin mülkiyetinde ise, o kişi kanunen yönetici olacaktır. Denetim kurulu kararlarında birlikte hareket etmek zorundadır. Denetçi vefat ederse veya istifa ederse kat malikleri kurulu olağanüstü toplantıya çağrılır ve usulüne uygun olarak yeni denetici seçilir. Böylece, defterde alınan kararlar resmi ortamda kaydedilmiş oluyor. Apartman karar defteri tutulmazsa ne olur? Bu zorunluluğunu yerine getirmeyen yöneticilere kanunun 33. maddesinde belirtilen idari para cezası uygulanıyor. Yöneticiler tarafından genel kurul yapılmadan aidat artışı gerçekleştirilmez ve yöneticiler bunu yapamazlar, hukuka aykırıdır. Kat maliklerinde her biri istediği zaman gelir gider defterlerini inceleme yetkisi yoktur” dedi.
Ortak zam oranı
‘Kanunlara göre apartmanlarda ve sitelerde aidatlar için uygulanan ortak bir zam oranı bulunmuyor’ diyen Gündüz, “Bu konuda bir ortak rayiç ya da zam üst sınırı bulunmuyor. Her apartman veya site yönetimi, kendi giderlerini göz önünde bulundurarak yasalar çerçevesinde aidata yapılacak zammı belirleme hakkına sahip. Yöneticinin/yönetim kurulunun (YK) kararlarına karşı doğrudan dava açılamaz. İşletme projesinde öngörülen bütçe yeterli gelmediğinde, yönetici ek işletme projesi yapabilir, bütçe açığını kapatmak için ilave ödeme isteyebilir. Yüksek aidatlarla ilgili bir şikayetiniz varsa, bulunduğunuz bölgenin belediye başkanlığı veya ilgili birimine başvurabilirsiniz. Belediye, konut ve işyerlerindeki aidat düzenlemelerini denetleyen ve yöneten bir rol oynayabilir. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı, hem de arsa payı çoğunluğuyla, bir yıl için seçilir. Eski yönetici de tekrardan seçilebilir. Toplu yapılarda yönetim planında aksi belirtilmemişse yöneticinin görev süresi iki yıldır” ifadelerini kullardı.