Uzmanlar, özellikle ev sahipleri için kendi ihtiyaçları nedeniyle tahliye ettirdikleri konutları 3 yıl boyunca başkasına kiralamama zorunluluğunun en büyük hukuki risk taşıdığını vurguluyor. Türk Borçlar Kanunu'na göre, kira ilişkisi hukuki zeminde güçlü kurallara bağlı ve hem kiracının hem de ev sahibinin haklarını koruyor. Ancak bu kuralların yanlış yorumlanması, tarafları mahkemelik edebiliyor. Ev sahipleri için en kritik ve en az bilinen kural, ‘ihtiyaç sebebiyle boşaltılan evin 3 yıl başkasına kiralanamaması’ maddesi. Ev sahibi, konutu kendi veya birinci dereceden yakınının konut ihtiyacı sebebiyle tahliye ettirdikten sonra, bu evi haklı sebep olmaksızın 3 yıl süreyle eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi hâlde, eski kiracının açacağı tazminat davasında ciddi bir ödeme yapmak zorunda kalabilir.
Ev satılsa da kiracı hemen çıkmaz
Kiracılar arasında en büyük endişe kaynaklarından biri olan ‘evin satılması anında tahliye’ durumu, yasal olarak mümkün değil. Kiralanan konutun el değiştirmesi, kiracının hemen evden çıkarılma hakkını vermiyor. Yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilmek için satın almayı takip eden 1 ay içinde ihtar çekebiliyor ve ancak 6 ay sonra tahliye davası açma hakkına sahip oluyor. Kira sözleşmesinin süresi dolsa bile, kiracının hemen çıkarılması söz konusu değil. Kira sözleşmeleri, süresi dolduğunda Türk Borçlar Kanunu gereği kendiliğinden uzuyor. Ev sahibinin kiracıyı ‘süre doldu’ gerekçesiyle tahliye etme hakkı bulunmuyor. Ev sahibi ancak yasal tahliye nedenleri (ihtiyaç, yeniden inşa vb.) varlığında ve belirli sürelerde dava açarak tahliye yoluna gidebiliyor. Finansal disiplin, kiracı için hayati önem taşıyor. Kiranın sürekli olarak 1 TL bile eksik yatırması, ev sahibi için yasal tahliye sürecini başlatma hakkı doğurabiliyor. Mahkeme, bu durumu sözleşmeye aykırılık ve iyi niyet kurallarına aykırı davranış olarak değerlendirebiliyor.
Kanunu iyi bilmek gerekiyor
Kiracıların ödeme yükümlülüğünden kaçınmak amacıyla kullandığı yöntemlerden biri olan kira hesabının kapatılması, borcu ortadan kaldırmıyor. Kira ödemesinin yapılacağı hesabın kapatılması durumunda bile kiracı, kira bedelini kanıtlanabilir başka bir yolla (örneğin PTT havalesi veya noterden ödeme teklifi) ev sahibine ulaştırmakla yükümlü. Kiracının, ev sahibinin bilgisi ve yazılı izni olmadan konutun tamamını veya bir kısmını (oda, depo gibi) bir başkasına kiralaması (alt kira veya devir) sözleşmeye aykırı bir davranış ve ev sahibi için tahliye sebebi teşkil ediyor. Kiracı, kiraladığı konutu ‘özenle kullanma’ yükümlülüğü altında. Konuta kasten zarar verecek şekilde kullanan veya olağan yıpranmanın ötesinde hasara yol açan kiracıya karşı ev sahibi, hem oluşan zarar için tazminat hem de tahliye davası açma hakkına sahip. Kira borcunun ödenmemesi durumunda ev sahibi, yasal süreçleri başlatarak kiracı hakkında icra takibi yapabiliyor. Ayrıca, kiraya ilişkin aldatma veya dolandırıcılık durumu tespit edilirse, bunun cezai sorumluluğu da bulunmakta. Uzmanlar, tüm bu doğru bilgilerin Türk Borçlar Kanunu’nda yer aldığını belirterek, tarafların olası anlaşmazlıkların önüne geçebilmesi için sözleşme şartlarını ve yasal hakları çok iyi bilmesi gerektiğini vurguluyor.
