Türkiye genelinde konut ve iş yeri kiralarındaki fahiş artışlar, ev sahibi ve kiracıları karşı karşıya getirmeye devam ediyor. Ancak bu uyuşmazlıklarda sadece haklı olmak yetmiyor; yasal süreleri kaçırmak büyük hak kayıplarına yol açabiliyor. Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde şekillenen "kira takvimi", hangi davanın ne zaman ve hangi şartlarda açılacağını katı kurallara bağlıyor.
Arabuluculuk ‘zorunlu’ ilk durak
Kira uyuşmazlıklarında hukuk sistemine getirilen en önemli yeniliklerin başında arabuluculuk süreci geliyor. Artık taraflar, kira bedeli veya tahliye gibi konularda dava açmadan önce mutlaka bir arabulucuya başvurmak zorunda. Bu süreçte uzlaşma sağlanamazsa yargı yolu açılıyor. Arabulucuya başvurulmadan doğrudan açılan davalar, usulden reddedilme riskiyle karşı karşıya kalıyor. Kira bedelinin düşük kaldığını düşünen ev sahipleri için "5 yıl kuralı" büyük önem taşıyor. Kira tespit davaları, ancak sözleşme tarihinden itibaren 5 yıl geçtikten sonra açılabiliyor. Bu davada mahkeme, emsal kiraları ve piyasa koşullarını baz alarak yeni bir rakam belirliyor. Öte yandan, 5 yıllık süreyi beklemek istemeyenler için "kira uyarlama davası" seçeneği bulunuyor. Ancak bu davada mahkemelerin "öngörülemez bir durumun varlığını" (ekonomik kriz, doğal afet vb.) kabul etmesi oldukça zor bir hukuki süreç gerektiriyor.
Tahliye süreçlerinde '1 ay' kritik
Ev sahibinin ‘ihtiyaç’ nedeniyle konutu boşaltmak istemesi durumunda, davanın sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde açılması şart. Benzer şekilde, kiracının elinden alınan yazılı tahliye taahhütnamesi de tek başına yeterli olmuyor. Eğer kiracı taahhüt edilen tarihte evi boşaltmazsa, ev sahibinin bu tarihten itibaren yine 1 ay içinde icra takibi başlatması veya dava açması gerekiyor. Sürenin geçirilmesi, taahhütnamenin geçersiz kalmasına yol açabiliyor. Bir kira yılı içerisinde kirasını düzenli ödemeyen kiracıya karşı ev sahibinin elindeki en güçlü kozlardan biri ‘iki haklı ihtar’ kuralıdır. Eğer kiracı, farklı aylarda iki kez haklı olarak ihtar almışsa, ev sahibi kira yılının bitimini takip eden 1 ay içinde tahliye davası açabiliyor. Burada ihtarın noter kanalıyla ve usulüne uygun yapılmış olması davanın seyri açısından hayati önem taşıyor.
Halk arasında ‘10 yıl dolunca ev sahibi çıkarabilir’ şeklinde bilinen kuralın detayları aslında daha farklı işliyor. Borçlar Kanunu’na göre, kira sözleşmesinin 10 yıllık ‘uzama süresi’ dolduğunda, yani toplamda 11 yılın sonunda, ev sahibi herhangi bir gerekçe (ihtiyaç, yeniden inşa gibi ) göstermeksizin sözleşmeyi feshedebiliyor. Ancak bu hak için de sözleşme bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı bildirim yapılması gerekiyor.
