Yeni Borçlar Kanunu kiraya veren açısından tahliye sebeplerinde değişiklik yapmıştır. Bunları alt başlıklar şeklinde her hafta tek tek ele alacağız. Bu hafta kiraya verenin konut ihtiyacı sebebiyle tahliye talebi konusunu anlatacağım.
*Kiralananı Konut Olarak Kullanma İhtiyacı Sebebiyle Tahliye:
Yeni Borçlar Kanununda sayılan tahliye sebeplerinden ilki, kiralananın kiraya veren, onun eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut olarak kullanma zorunluluğunun ortaya çıkmasıdır. Kanun’un bu hükmüne göre kira sözleşmesinin sona erdirilebilmesi için, başlıca iki şart aranmaktadır. Bunlardan birincisi, ihtiyaç sahibi kişilerin kiraya veren veya kiraya verene belli yakınlıkta olmasıdır. Eski Borlar Kanununun ilgili maddesini kısmen karşılayan bu hükümde konut ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için, ihtiyacın şahsında doğduğu kişilerin kapsamının genişletildiği görülmektedir. Önceki Borçlar Kanununda sadece kiraya verenin kendisi, eşi veya çocukları için konut ihtiyacına dayalı tahliye talep edilebilecekken, Yeni Borçlar Kanununda kiraya verenin kendisi ve eşi yanında altsoyu, üstsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için de kira sözleşmesinin sona erdirilmesi dava edilebilecektir. Kanun’un madde gerekçesinde “çocuk” sözcüğü yerine “altsoy” teriminin kullanılmasıyla, eski Borçlar Kanun’un uygulanmasında karşılaşılan torun ve torun çocuğu gereksinimi bakımından ortaya çıkan olumsuz çözümlerin terk edilmesinin amaçlandığı ifade edilmiştir.Önceki Borçlar Kanununda kiraya verenin sadece kendisi, eşi ve çocukları için konut ihtiyacının doğması halinde tahliye davası açılabilecekti. Yargıtay da ihtiyacın kanun metninden sayılan kişilerin şahsında doğması şartına sıkı surette bağlı kalmaktaydı. Örneğin üstsoy olan baba kanun metninde sayılmadığı için babanın veya altsoy sayılmadığı için torunun konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılamamaktaydı. Ancak Yargıtay ihtiyacın kapsamı ileilgili vermiş olduğu kararlarında, kiralanana eşya koymayı ve hatta hayvan bağlamayı ihtiyacın kapsamında değerlendirmekteydi. Örneğin, kiraya verenin kendisinin oturduğu yerin altında bulunan kiradaki odayı odun koymak gibi bir nedenle boşaltabilmesi mümkün olmaktadır. Anne babasını, kardeşini veya torununu kiralananda oturtamayan kişinin, kiralanana eşyasını koyabilmesi doktrinde eleştiri konusu olmakta ve en azından düz çizgi hısımları ile Medeni Kanun’umuza göre bakmakla yükümlü olunan kişilerin de bu kanunun kapsamına girmesi yönünde değişiklikler dile getirilmekteydi. Yeni Borçlar Kanunun gerekçesinde, Türk aile içi ilişkilerinin dikkate alındığı ve uygulamada piyano ve otomobil koymayı veya hayvan bağlamayı geçerli gereksinim sayan, ancak ana, baba ve kardeşlerin gereksiniminin dışlanması sonucunu doğuran düzenlemenin ve buna dayanan uygulamanın benimsenmiş olduğu ifade edilmiştir. “Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler” çevresinin ise, Medeni Kanun hükümlerle belirlenebileceği belirtilmiştir. Yeni Borçlar Kanunu maddesinde altsoy ve üstsoy açıkça ifade edildiği için, Medeni Kanun hükmü kapsamında geriye sadece kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu kardeşleri kalmaktadır ve bakmakla yükümlü olunan kardeşlerin zorunlu konut ihtiyacı nedeniyle de kira sözleşmesi sona erdirilebilecektir. Türk Medeni Kanununda nafaka vermekle yükümlü olunacak kişiler altsoy, üstsoy ve kar- deşler olarak sayılmışken, Türk aile yapısına baktığımızda bakmakla yükümlü olunan kişilerin kapsamına gelin, damat ve diğer akrabalar da girebilmektedir. Ancak kanun koyucu buna bir sınır koymak istemiş ve kanunen bakmakla yükümlü olunacak kişileri Türk Medeni Kanunu ile altsoy, üstsoy ve kardeşler olarak sınırlamıştır.
Kiraya verenin kira sözleşmesini konut gereksinimi nedeniyle sona erdirebilmesi için aranan ikinci şart ise, yukarıda saymış olduğunuz kişilerin konut gereksiniminin zorunlu olmasıdır. Zorunluluğun kapsamına hangi hallerin girdiğinin belirlenmesi ise, eski Borçlar Kanununun ilgili maddesinde düzenlenen mesken ihtiyacında olduğu gibi, hakimin takdirine bırakılmıştır. Konut ihtiyacı sebebiyle kira sözleşmesinin sona erdirilebilmesi için ihtiyacın gerçek ve samimi olması aranmaktadır. Örneğin mevcut bir konuttan daha lüks ve üstün bir yerde oturma arzusu bir ihtiyacın ifadesi olarak kabul edilemez. Bunun gibi henüz mevcut olmayan ve sadece tasavvur ve tahmin edilen bir durumun, gerçek bir ihtiyaç sebebi olarak da değerlendirilmesi mümkün değildir. Uygulamada Yargıtay, yazlık olarak kullanmayı, kırk yaşındaki bekar erkeğin annesinin yanında kalmasını, kiraya verenin kendisinin de kirada oturmasını, sağlık nedenleriyle kiralananda oturulmak istenmesi gibi halleri somut olayın şartları da desteklediği sürece gerçek ve samimi ihtiyaç olarak kabul etmektedir.
İhtiyaç sebebini ileri süren kiraya verenin malik olması şart değildir. İntifa hakkı sahibi olan kiraya veren veya kiralananı alt kiraya vermiş olan kiracı da ihtiyaç sebebiyle kira sözleşmesini sona erdirebilecektir. Müşterek mülkiyette maliklerden birinin veya birkaçının ihtiyacı sebebiyle kiracıya karşı tahliye davası açabilmesi için sayı ve hisse çoğunluğunun karar alması aranmaktadır.İştirak halinde mülkiyette ise, tüm maliklerin davaya muvafakatleri veya katılmaları sağlanacaktır. Yine ihtiyaç sahibi gerçek kişi olabileceği gibi, tüzel kişi de olabilir. Tüzel kişilerin ihtiyaçlarından özellikle belediyelerin ihtiyacı söz konusu olduğunda, kanunlarda belirlenen ihtiyaçlar dikkate alınacaktır. Nitekim Yargıtay, kamu kurumu niteliğindeki belediyenin kamu hizmetlerinin görülmesi için, kiraya verilen taşınmazlara ihtiyaç duyulabileceği ve bu ihtiyaçlar nedeniyle tahliyeye karar verilmesi gerektiği yönünde isabetli karar vermiştir.
Önümüzdeki hafta işyeri ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesini anlatacağım. Adaletin şaşmadığı bir dünyada sağlıkla kalmanız dileğiyle...
