Bir yapıda esas olan o binanın yönetim planıdır. Yönetim planı tapuya tescil edilir. Yönetim planı, KMK ve hukukun genel ilkelerine aykırı olamaz. Bir yerde yönetim planı yok ise veya mevcut plan kanuna aykırı alınmış ise bu takdirde bu yerde KMK maddeleri uygulanacaktır. Kat malikleri (Kat mülkiyetinde bağımsız bölümler üzerinde mülkiyet hakkı sahibi) kendilerine ait bağımsız bölüm üzerinde ancak bu kanunun hükümleri saklı kalmak kaydıyla mülkiyet haklarını kullanabilirler. Kat malikleri gerek bağımsız bölümleri, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirlerinin haklarını çiğnenememek ve yönetim planındaki maddelere uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler. Kat maliklerinin bu sorumluluğu kiracı, oturma hakkına sahip kişiler ile bunlar dışında bu bölümlerden faydalanan herkes açısından aynı şekilde geçerlidir. Apartman veya site yönetiminde bazı kararların OY ÇOKLUĞU ile bazı kararların ise OY BİRLİĞİ ile alınması gerekir. Bu hafta fazla kafa karıştırmadan OY ÇOKLUĞU ile alınabilen kararları ve örneklerini okuyacaksınız.
Oy çokluğu ile alınan kararlar ve örnekleri
1-)Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Bu nedenle Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun MAHKEMECE TESPİT edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.
Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz.
Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
Her kat maliki ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.
ÖRNEK: Oturduğunuz apartmanın ya da sitenin dış boya renginin değiştirilebilmesi için oy çokluğu ile karar alınması gerekir. 10TL olan aidatın 20TL’ye çıkarılabilmesi için OY ÇOKLUĞU gerekir. Yine apartmanın altında iş yeri niteliğine haiz (tapuda mesken görünmeyen) olan bir bağımsız bölümün imalathane niteliği taşımayan sadece satışın yapıldığı bir pastane olarak kiralanması OY ÇOKLUĞU (4/5) gerektirir.
2-) Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. İtiraz için kat maliklerinin yasa gereği mahkemeye başvurma hakları saklıdır. Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini, yönetici ve denetçileri bağlar. Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.
ÖRNEK: Yönetim planında zemin katlardaki dükkânların hiçbir surette kafe vb. olarak kiralanamayacağı hükme bağlanmışsa bu durumun değiştirilebilmesi için 4/5 OY ÇOKLUĞU ile karar alınması ve yapılan değişikliğin Tapuya şerh edilmesi gereklidir. Yöneticinin ücreti konusunda daha önce alınmış olan kararda değişikliğe gidilecekse bu durumda da 4/5 OY ÇOKLUĞU gereklidir. Bu da Yönetim planı içerisinde yer aldığı için değişiklik mutlaka Tapuya şerh ettirilir.
Burada çok dikkat edilmesi gereken bir hususu atlamamak gerekir. Yönetim planında; yasanın ayrı bir nisap öngörmediği hususlar yönünden değişiklik yapılması, kat maliklerinin 4/5 inin oyu ile mümkündür ancak, yasanın oybirliği öngördüğü hususları düzenleyen hükümlerde yapılacak değişiklikler bakımından, bu nisap yeterli olmayıp tüm maliklerin oybirliği gerekir.
3-) Beş veya daha fazla kişi tarafından üzerinde bir veya birden çok yapı yaptırılmak amacı ile birlikte arsa edinilmiş olması halinde, kat irtifakına geçiş için oy çokluğu şartı aranmaktadır.
Adaletin şaşmadığı bir dünyada sağlıkla kalmanız dileğiyle…
