2026 yılında Avrupa’da gayrimenkul yatırımı yapanların gözü artık sadece Londra, Paris ya da Berlin’de değil. Çünkü yüksek konut fiyatları nedeniyle bazı büyük şehirlerde kira getirileri düşerken, daha uygun fiyatlı ama talebin güçlü olduğu şehirler yatırımcıların yeni gözdesi haline geldi. Özellikle öğrencilerin yoğun olduğu kentler, teknoloji yatırımları alan bölgeler ve göç alan şehirler kira gelirlerinde ciddi sıçrama yaşadı. Avrupa genelindeki güncel araştırmalar, bazı kentlerde yıllık kira getirisinin yüzde 7-8 seviyelerine kadar çıktığını gösteriyor.
Uzmanlara göre artık yatırımcıların baktığı temel konu “evin değeri ne kadar artacak?” sorusundan çok “aylık kira geliri ne kadar güçlü?” sorusu oldu. Çünkü yüksek faiz ortamında insanlar ev almak yerine kirada kalmayı tercih ediyor. Bu da özellikle büyük üniversite şehirlerinde ve sanayi merkezlerinde kiraları yukarı çekiyor. Avrupa’da bazı şehirlerde ev fiyatları görece düşük kalırken kira talebi hızla arttığı için yatırımcı açısından cazip bir tablo ortaya çıkıyor.
İşte 2026’nın en yüksek kira getirisi sunan Avrupa kentlerinden öne çıkanlar:
1- Aberdeen / İskoçya
Listenin zirvesinde İskoçya’nın enerji merkezi Aberdeen yer alıyor. Şehirde kira getirisi yüzde 8’in üzerine çıktı. Özellikle enerji sektörü çalışanları ve öğrenciler nedeniyle kiralık ev talebi çok yüksek. Buna karşılık konut fiyatlarının Londra kadar pahalı olmaması yatırımcıyı cezbediyor.
2- Cork / İrlanda
İrlanda’nın teknoloji ve sanayi üssü haline gelen Cork, Apple ve büyük teknoloji şirketlerinin yatırımlarıyla dikkat çekiyor. Nüfus artarken kiralık ev arzı yetersiz kalıyor. Bu nedenle kira getirileri yüzde 8 civarına yükseldi.
3- Manchester / İngiltere
Londra’dan kaçan şirketlerin önemli kısmı Manchester’a yöneliyor. Üniversiteleri, genç nüfusu ve teknoloji yatırımları sayesinde şehirde kiralık ev bulmak zorlaşıyor. Uzmanlar Manchester’ı “İngiltere’nin yeni yatırım yıldızı” olarak tanımlıyor.
4- Glasgow / İskoçya
Öğrenci nüfusunun yoğun olduğu Glasgow’da kira piyasası son yıllarda çok hareketli. Özellikle küçük dairelerde kira getirileri yatırımcıların dikkatini çekiyor. Ev fiyatlarının İngiltere’nin güneyine göre düşük olması avantaj sağlıyor.
5- Braga / Portekiz
Portekiz’in sakin ama hızla büyüyen şehirlerinden Braga, dijital göçebelerin yeni adreslerinden biri oldu. Lizbon kadar pahalı olmaması nedeniyle yabancı çalışanlar bu kente yöneliyor. Bu da kira piyasasını güçlendiriyor.
6- Dublin / İrlanda
Dublin’de ev bulmak artık ciddi bir sorun haline geldi. Teknoloji şirketlerinin Avrupa merkezlerinin burada bulunması kiraları uçurdu. Yüksek satın alma fiyatlarına rağmen kira gelirleri hâlâ yatırımcıyı tatmin ediyor.
7- Milan / İtalya
Moda, finans ve tasarım merkezi Milano’da kiralık ev talebi çok güçlü. Özellikle kısa dönem kiralama piyasası yatırımcıların ilgisini artırıyor. Turizm ve iş dünyasının canlı olması şehri avantajlı hale getiriyor.
8- Riga / Letonya
Baltık ülkelerinin yükselen yıldızı Riga, düşük konut maliyetleri sayesinde yatırımcıya yüksek kira oranı sunuyor. Son dönemde teknoloji girişimlerinin artması da talebi destekliyor.
9- Kiev / Ukrayna
Savaşın gölgesine rağmen Kiev’de kira piyasasının yeniden canlanmaya başladığı belirtiliyor. Risk yüksek olsa da kira getirisi de buna paralel şekilde Avrupa ortalamasının üzerine çıkmış durumda.
10- Kişinev / Moldova
Moldova’nın başkenti Kişinev son dönemin sürpriz şehirlerinden biri oldu. Düşük ev fiyatları nedeniyle yatırım maliyeti az olurken kira getirileri oldukça yüksek seviyeye ulaştı.
Uzmanlara göre Avrupa’da artık “eski merkezler” yerine ikinci lig şehirler öne çıkıyor. Londra, Paris ve Amsterdam gibi şehirlerde ev fiyatları çok yükseldiği için kira getirileri düşük kalıyor. Yani yatırımcı yüksek para bağlayıp daha düşük kazanç elde ediyor. Buna karşılık Manchester, Glasgow, Braga ya da Cork gibi şehirlerde daha düşük sermayeyle daha yüksek kira geliri mümkün hale geliyor.
Ancak uzmanlar önemli bir uyarı da yapıyor: Yüksek kira getirisi her zaman risksiz yatırım anlamına gelmiyor. Bazı şehirlerde siyasi riskler, ekonomik kırılganlıklar veya nüfus hareketleri yatırımcı açısından tehlike oluşturabiliyor. Özellikle kısa dönem kiralama düzenlemeleri Avrupa genelinde sıkılaşmaya başladı. Ayrıca enerji verimliliği düşük evlere yönelik ek vergiler de gündemde.
Türkiye açısından bakıldığında ise Avrupa’daki bu tablo dikkat çekici bir karşılaştırma sunuyor. İstanbul, Ankara ve İzmir’de son yıllarda kira fiyatları çok hızlı artsa da yüksek konut fiyatları nedeniyle net kira getirisi birçok bölgede Avrupa’daki bazı şehirlerin gerisinde kalabiliyor. Avrupa’da yatırımcı daha istikrarlı hukuk sistemi ve döviz bazlı kira avantajı nedeniyle bu pazarlara yöneliyor.
Sonuç olarak 2026’da Avrupa gayrimenkul piyasasında yeni bir dönem yaşanıyor. Artık yatırımcı sadece “prestijli şehir” aramıyor. Daha çok “yüksek kira – düşük maliyet” dengesine bakıyor. Görünen o ki önümüzdeki yıllarda Avrupa’nın orta ölçekli şehirleri yatırım yarışında daha da ön plana çıkacak.
Kaynak: Euronews
ZAFER ÖZCİVAN
Ekonomist-Yazar
