*Kiralananın Kiraya Veren Tarafından Yeniden İnşası veya İmar İhtiyacı
Yeni Borçlar Kanununda kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, kira sözleşmesi kiraya veren tarafından dava yoluyla sona erdirilebilecektir. Eski Gayrimenkul Kiraları hakkındaki kanundan hiç bir farkı bulunmayan maddenin sadece dili sadeleştirilmiştir.
Görüldüğü gibi bu maddeye dayalı tahliye davası açabilmek için yasa maddesinde üç temel unsura ihtiyaç duyulduğu anlaşılmaktadır. Bunlar sırasıyla:
1) Taşınmazın yeniden inşa edilmesi,
2) İmar amacıyla onarım veya genişletme ya da değiştirme,
3) Bu işlemler yapılırken kiralananda oturulmasına imkan bulunmaması.
Burada imar kelimesi sözlük anlamı ile kullanılmıştır ve bayındır hale getirme, onarma, meskun bir yeri belirli bir plan dahilinde düzenleyip geliştirme anlamlarına gelmekte olup iyileştirme, mamur hale getirme anlamını taşıdığı için, mevcut olan binada yapılan düzeltmelerle ilgilidir. Yeniden inşada ise, mevcut binanın tamamen yıkılıp, yerine yeni bir binanın inşa edilmesi söz konusudur.
Örneğin bir binanın üstüne kat ilavesi için ahşap olan tavanın betonarme hale getirilmesinde, eski bir binanın modernleştirilmesi için bütünüyle tadilat yapılmasında, daha güzel ve sosyal ihtiyacı karşılayacak hale getirilmesinde hep imar amacı vardır. Kiralananın tamamen yıkılıp yeniden yapılmasında ise imar amacı araştırılmaz. Çünkü imar ancak mevcut bir bina üzerinde söz konusu olmaktadır.
Yargıtay’ın kökleşmiş kararlarına göre, fenni bakımdan veya kiralayanın ihtiyaçları açısından herhangi bir tamir veya tadil zorunluluğu olmadığı halde, geliri artırmak için tadile gidilmesinde ve özellikle konut olarak kiraya verilmiş bir yerin işyerine çevrilmesinde imar kastı bulunmamaktadır. Sırf bu nedenle tahliye davası açılamaz. Açılsa da dava reddedilir.
*******KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN SEBEPLERLE AÇILACAK TAHLİYE DAVALARINDA SÜRELERE İLİŞKİN YENİLİKLER
*Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Dava Açma Süresi:
Kanun koyucu, şu ana kadar anlattığımız kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebeblerinde ortak süre getirmiştir. Kiraya verenin konut ve işyeri ihtiyacına dayanan tahliye davası ile kiralananın yeniden inşa ve imarına dayanan tahliye davası, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılabilecektir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde her üç tahliye sebebi için ortak bir dava açma süresi getirilmiş ve bu süre kira sözleşmesinin sonu olarak belirlenmiştir. Ancak Belirsiz Süreli Kira sözleşmelerinde dava açma süresinin ne zaman başlayacağı yasa maddesinde açık ve net değildir. Bu nedenle kira süresinin ne zaman sona ereceği kiracıya önceden gönderilecek bir ihtarla bildirilmelidir. Ki bu ihtarla, kiracı kendisine kalabileceği yeni bir yer bulsun; kiraya verende yeni döneme sarkmadan kiracısına karşı tahliye davası açabilsin.
Önümüzdeki hafta birçok okurumuzun merak ettiği yeni malikin dava açma süresine kısaca değindikten sonra Kiracıdan Kaynaklı Tahliye Sebeplerine geçeceğiz. Adaletin şaşmadığı bir dünyada sağlıkla kalmanız dileğiyle.
