Taşınmazlar maliyet bedeli ile değerleniyor ve işletmelerin aktifine kayıt ediliyor. Yıllar içinde işletmelerin aktifine maliyet bedeli ile kayıt edilen taşınmazların değeri enflasyonun etkisi, taşınmazın değerinin artışı gibi nedenlerden aktifteki kayıtlı bedel ile reel değer arasında ciddi farklar oluşuyor. Yasal düzenleme olmadığı hallerde değer artışını bilançoya yansıtılamıyor. Böylelikle bilanço kalemindeki değer ile gerçek değer uyuşmuyor.
Bu durumda olanlar için istemeleri halinde kaçırılmaz bir fırsat var. Baştan belirtelim konu ihtiyari, zorunlu değil.
OLAY NEDİR?
7144 sayılı kanun ile V.U.K’a eklenen Geçici 31’inci madde ile tam mükellefiyete tabi ve bilanço esasına göre defter tutan gelir ve kurumlar vergisi mükelleflerine 25 Mayıs 2018 tarihi itibarıyla aktiflerine kayıtlı bulunan TAŞINMAZLARININ kıymetlerini 30 Eylül 2018 tarihine kadar yeniden değerleme olanağı getirildi.
Daha yalın bir anlatımla: 01.01.2015 tarihi ile 25.05.2018 tarihleri arasında işletmelerin aktifine kayıt edilen taşınmazların değerlerinin Yİ-ÜFE endeksine göre artırılmasıdır.
TAŞINMAZ: Türk Medeni Kanununun 704 üncü maddesine göre ; Arazi, Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümleri, ifade ediyor.
Kapsama girmeyen taşınmazlar: Sat-kirala-geri al işlemine veya kira sertifikası ihracına konu edilen taşınmazlar ile taşınmazların alım, satım ve inşa işleri ile devamlı olarak uğraşanların bu amaçla aktiflerinde kayıtlı bulunan emtia niteliğindeki kıymetler, bu kapsamda yeniden değerlemeye tabi tutulamaz.
Ancak; kapsama giren işletmelerin kiralamaya konu ettikleri taşınmazlar emtia niteliğinde bulunmadığından, yeniden değerlemeye tabi tutulabilecek. Diğer bir ifade ile taşınmaz ticareti yapanlar ile inşa işlerini yapanların elinde satışa hazır bulundurdukları taşınmazların yeniden değerlemesi yapılamayacak.
DÜZENLEMEDEN FAYDALANABİLECEK MÜKELLEFLER
TAM mükellefiyete tabi ve bilanço esasına göre defter tutan; Kollektif Şirketler, Adi komandit Şirketler, Adi şirketler, Ferdi işletme sahibi gelir vergisi mükellefleri, Kurumlar vergisi mükellefleri.
FAYDANAMAYACAKLAR
• Dar mükellefiyet esasında vergilendirilen mükellefler,
• İşletme hesabı (zirai işletme hesabı dâhil) esasına göre defter tutan mükellefler,
• Serbest meslek kazanç defteri tutan serbest meslek erbabı mükellefler,
• Finans ve bankacılık sektöründe faaliyet gösteren mükellefler,
• Sigorta ve reasürans şirketleri,
• Emeklilik şirketleri ve emeklilik yatırım fonları,
• Münhasıran sürekli olarak işlenmiş altın, gümüş alım-satımı ve imali ile iştigal eden mükellefler,
• Vergi Usul Kanunu uyarınca kendilerine, kayıtlarını Türk para birimi dışında başka bir para birimiyle tutmalarına izin verilen mükellefler.
YENİDEN DEĞERLEME NASIL YAPILACAK
1 Örnek: Tam mükellef Antalya A.Ş. ’nin 25/5/2018 tarihi itibarıyla yasal defter kayıtlarında yer alan fabrika binasının maliyet bedeli 10 milyon TL , birikmiş amortismanı 2.4 milyon TL. 31/12/2004 tarihinden beri aktifinde kayıtlı fabrika binasının 2018 Temmuz ayında yeniden değerlemeye tabi tutulması halinde,
.jpg)
Fabrika binasının yeni değeri 29 milyon 772 bin TL’ye çıkıyor. 751 bin 362 TL. vergi, değerleme işleminin yapıldığı ayı takip eden ayın 25 ne kadar ödenecek. Ödenmez ise işlem iptal olmayacak, 6183 sayılı yasaya göre işlem yapılacaktır. Yani maliye gecikme faizi işletecek ve yasal takip ile verginin tahsil yöntemine gidebilecek.
BU DÜZENLEMEDE KAR NEREDE ?
Değerleme yapınca vergi ödüyoruz bu işin karı nerede diyorsanız. Hemen anlatalım.
1-Taşınmaz işletmenin aktifinde yer aldığı sürece amortisman yeni değer üzerinden hesaplanacak,
2-İşletmenin aktifinde (bilançosunda) taşınmazın değeri reel değere yakın olacak. Bu sayede işletmenin öz sermayesi artacak,
3-Dış kaynaklardan kredi sağlama imkanı artabilir,
4-En önemlisi ise taşınmazın satılması halinde sağlanan VERGİ avantajI.
Örnekteki fabrika binası 30 milyon TL’ye satılacak olduğunu varsayalım;.jpg)
Tablo I.’de Gelir Vergisi mükellefi için hesaplama yapıldı. Değerleme sonrası 30 milyon TL.’ye satılan taşınmaz karından dolayı 4.5 milyon az vergi ödenecek.
Tablo II’.de ise kurumlar vergisi mükellefİ için hesaplama yapıldı. Kurumlar vergisi mükellefi de 901 bin TL. az vergi ödeyecek.
Nasıl? Büyük bir avantajı değil mi?
Peki neden Gelir Vergisi mükellefi, Kurumlar Vergisi mükellefine göre fazla ödüyor?
İki nedeni var. İlki vergi oranından, ikincisi kurumlar vergisi mükelleflerine tanınan “gayrimenkul satış kazancı” istisnasından.
Sonuç olarak; 31 Aralık 2014 tarihinden bu yana Vergi Usul Kanunu yönünden değerleme yapılmadı. Artırılan değer artış bedelinin sermayeye ilave edilmesi önemli bir husus. İlave edilmez ise işletmenin kapanması yada işletmeden bu bedelin çekilmesi halinde vergi doğacak.
Taşınmazlarının değerini artırmak ve değer artışının sermayeye ilave edilmesi mükellefler açısından avantajlı gözüküyor.
Bu fırsatı değerlendirmek için 30 Eylül 2018 tarihine kadar süre var.
